CONTRATO AGRÁRIO

Introdução:

Existem várias relações jurídicas entre os produtores rurais, seus parceiros, fornecedores, prestadores de serviços, arrendatários, compradores e outros, e cada uma dessas relações jurídicas corresponde a uma norma legal.

Nos contratos agrários de maneira genérica deve-se conter a capacidade jurídica dos contraentes, licitude do objeto do contrato e sua forma que deve ser permitida ou não proibida.

Os contratos agrários que a lei prescreve (Típicos), são o contrato de Arrendamento e Parceria, que tem como finalidade a posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário (que detêm a posse ou tem a livre administração do imóvel rural) e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, conforme está elencado na Lei n. 4.504 de 30/11/64 (estatuto da terra) art. 92 e Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13.

Os Contratos Agrários são divididos pela doutrina como Típicos e Atípicos.

Os típicos (contratos de arrendamento e parceria rural), que são e estão previstos nos artigos 95 e 96 do Estatuto da Terra (Lei n. 4.504 de 30/11/64) e em seu Regulamento.
Entre os Contratos Agrários Atípicos podemos citar entre os de maior relevância os de Comodato, Subarrendamento, Cessão e Empréstimo, Empreitada e Locação de Serviços.

1. Contratos Típicos

Inicialmente as características do contrato de Arrendamento, cuja definição nos é dada pelo art. 3º caput do estatuto da terra.

“Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.”

Logo se vê que a principal característica deste tipo contratual é a necessária cessão a título oneroso de imóvel rural, podendo a este se somar a cessão de outros bens.

No que tange ao preço:

O texto do Regulamento determina em seu art. 19 que a restituição deva ser feita somente em dinheiro, entretanto, o que tem se visto na prática é a utilização de outras construções contratuais que possibilitariam que a restituição seja também feita in natura.

o Regulamento impõe a limitação do valor do contrato em 15% sobre o valor cadastral do imóvel arrendado, possibilitando a ampliação deste percentual para 30%, se o arrendamento for parcial, e recair sobre glebas selecionadas para a exploração intensiva de alta rentabilidade.

No tocante aos prazos:

a lei determina como regra o seu término após ultimada a colheita. O Estatuto da Terra ainda determina que se de prazo indeterminado, presume-se o contrato com o prazo não inferior a 03 (três) anos, impondo ainda que se o Arrendatário iniciar cultura cujos frutos não poderão ser colhidos antes do término do contrato, deverá ser ajustado com o Arrendante a forma de pagamento do prazo excedente.

Renovação:

A lei impõe ao Arrendante o dever de informar o Arrendatário, com o prazo de antecedência de 6 (seis) meses antes de findo o contrato, do seu interesse em retomar a área arrendada para uso próprio.

Direito de Preferência:

A lei assegura a princípio o direito de preferência do arrendatário no caso de alienação para terceiros, exigindo que o Arrendante notifique o Arrendatário da sua intenção de vender o bem e o seu preço.

O Contrato de Parceria Rural encontra sua definição no art. 4º do Regulamento, que assim prescreve:

“Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).”

Do texto normativo se extrai a principal característica deste tipo contratual que é o compartilhamento dos riscos que envolvem o contrato celebrado, bem como o compartilhamento dos produtos ou lucros advindos do negócio, na proporção estabelecida no contrato, observados os limites legais. Verifica-se também a inexistência de subordinação entre os parceiros, que assumem deveres e direitos reciprocamente.

Denominação das partes:

Encontramos o Parceiro Proprietário, que é aquele que dá os animais, a terra, e outros bens, e que pode ser chamado também de Parceiro Outorgante, Cedente. No outro pólo contratual verifica-se a presença do Parceiro Tratador, que é o que recebe as terras, animais e outros bens, comumente chamado de Parceiro Outorgado, Cessionário ou Cultivador.

Espécies:
O artigo 5º do Regulamento nos traz as 05 (cinco) espécies de parcerias existentes:
Agrícola: Qualificada pela atividade de produção vegetal.
Pecuária: Quando existe cria, recria ou engorda de animais.
Agroindustrial: Quando existe a transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal.
Extrativa: Onde há a extração agrícola, animal ou vegetal.
Mista: quando verifica-se mais de uma modalidade de parceria.

No tocante aos prazos:
Aplicar-se-á o mesmo tratamento legal dado para o Contrato de Arrendamento, conforme dispõe o Estatuto da Terra.

Limite legal estabelecido para as cotas de partilha:

a. quando o Parceiro Proprietário concorre apenas com a terra nua, a lei fixa o seu limite de participação no máximo de 10% (dez por cento) sobre o valor da parceria;

b. quando participa com a terra preparada e moradia este percentual pode chegar até 20% (vinte por cento);

c. fornecendo o que a lei chama de “conjunto básico de benfeitorias” que se pode entender por benfeitorias como cercas, valas, currais, galpões e banheiro de gado, o percentual sobe para 30% (trinta por cento);

d. quando a participação do Parceiro Outorgante engloba a terra preparada, conjunto básico de benfeitorias, fornecimento de implementos agrícolas e máquinas, sementes e animais de tração, exigindo a lei que a parceria tenha mais de 50% (cinqüenta por cento) dos animais como de cria, se pecuária, sua participação pode chegar até a 50% (cinqüenta por cento) do total.

e. nas regiões de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a vinte e cinco por cento do rebanho e onde se adotem a meação de leite e a comissão mínima de cinco por cento por animal vendido, este percentual poderá chegar até 75% (setenta e cinco por cento).

No que tange à renovação da parceria:
A mesma não é automática, mas o Parceiro Outorgado tem preferência em havendo terceiro interessado em dar prosseguimento à parceria.

Na prática:
sabemos das inúmeras modalidades e alterações que são feitas muitas vezes neste tipo contratual, entretanto, ambas as partes devem estar bem fundamentadas juridicamente ao redigir Contratos de Parceria, sob pena de verem seus contratos anulados parcial ou inteiramente pelo Judiciário.

2. Contratos Atípicos:

Entre os Contratos Agrários Atípicos podemos citar entre os de maior relevância os de Comodato, Subarrendamento, Cessão e Empréstimo, Empreitada e Locação de Serviços.